近日，市政府发布了《关于明确房地产市场调控目标落实调控措施的通知》（宿政发〔2011〕36号）。为了帮助大家更好地理解文件的主要精神，现就相关政策进行解读。
一、政策的主要内容
强化住房保障制度建设，加快公共租赁住房和开发区集宿区建设步伐，着力解决中低收入家庭、新就业人员和进城务工人员的住房困难；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；加强对土地增值税征管情况的监督和检查；加强房地产市场监测分析，确保在2011年10月底前建成我市个人住房信息网络平台，同时引导正确的舆论导向；根据我市市区经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，扣除结构、原材料、品质等刚性增长因素外，确定2011年宿迁市市区新建住房价格增幅低于人均可支配收入增长水平的控制目标。
二、文件出台的背景
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议研究出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场宏观调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），该通知对各城市人民政府在2011年一季度确定房价调控目标并向社会公布作了刚性规定。今年3月11日为督查《通知》落实情况，国务院办公厅印发《关于对部分地区落实房地产市场调控政策措施情况进行督促检查的通知》（国办发明电〔2011〕12号）。为此，省委、省政府高度重视，以江苏省机关单位名义下发加急明电《关于统计和上报辖区内城市2011年新建商品住房价格控制目标公布情况的通知》（苏建传〔2011〕4号），要求全省各市县城市人民政府在3月底前出台2011年新建住房价格控制目标并向社会公布。为贯彻落实好相关文件精神，进一步加强和改善我省房地产市场调控工作，省政府办公厅下发了贯彻落实意见（苏政办发〔2011〕9号）。为贯彻落实国家和省文件精神，结合我市实际出台了《关于明确房地产市场调控目标落实调控措施的通知》（宿政发〔2011〕36号），提出了六条调控政策。
三、新建住房价格控制目标如何确定
按照新国八条要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2010年我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅为12.7%，地区生产总值增幅13.7%，全年cpi涨幅3.6%；预计2011年我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅为13%，地区生产总值增幅13%，全年cpi涨幅4%；借鉴其他城市公布情况及省住房和城乡建设厅的精神，根据我市市区经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，扣除结构、原材料、品质等刚性增长因素外，确定2011年宿迁市市区新建住房价格增幅低于人均可支配收入增长水平约13%，因为居民可支配收入和房价存在较为直接的因果关系，能够直观反映广大购房者的购房能力。
四、严格控制新建商品住房价格上涨的具体措施
为了确保政策的有效落实，专门提出了四项措施：
一是认真落实房地产调控，切实加强房地产市场监管。各相关部门要切实担负起责任，围绕调控目标，全面落实调控措施，强化市场监管。物价部门要切实加强商品住房价格秩序监管，完善普通商品住房价格备案制度，坚决依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门负责落实相关税收政策，严格执行个人转让房地产所得税的征收，加大房地产税收征管力度，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。金融部门在落实国家差别化信贷政策的同时，要积极争取贷款指标，促进我市房地产市场健康稳定发展。
二是加大保障性安居工程建设力度，推进危旧片区改造。根据省下达的保障性安居工程建设任务，结合宿迁实际，今年全市要新增公共租赁住房4000套（间），新增廉租住房730套，新开工经济适用住房5210套，发放廉租住房租赁补贴1520户，完成城市危旧房改造150万平方米，建设拆迁安置房200万平方米，建成不低于35万平方米的蓝领服务中心。各县区要紧紧围绕省、市政府下达的目标任务，按照“政府主导、社会参与、市场运作、因地制宜”的原则，更大力度地推进保障性安居工程建设，确保年度目标任务不折不扣地全面完成。住房和城乡建设部门会同相关部门加强督查考核，督促各县区加快危旧片区改造和安居工程建设，确保完成省、市政府2011年确定的各类保障性住房建设任务。
三是严格住房用地供应管理，增加土地有效供应。认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中心套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，2011年商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。切实加强土地市场准入资格和资信的审查。加强房地产开发用地清理，严肃查处各类囤地、囤房等违法违规行为，促进房地产开发企业加快项目建设和销售，切实增加普通优质商品房有效供给，2011年全市实现房地产新开工建设500万平方米以上，竣工360万平方米以上。
四是做好房地产市场监测，强化舆论的正确引导。高度重视房地产市场监测分析，做好房地产信息公开，准确发布住房供应和价格信息，科学引导市场预期。各新闻媒体要正确解读国家和省调控的政策措施，大力宣传政府在住房保障和稳定房价方面所做的工作和成功经验，合理引导住房消费，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持。
五、此次调控政策与以往的不同点
此次的政策调控被称作较为严厉的政策组合，相较之前出台的政策，力度有所加大，但是本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，但是首次明确提出要确定“住房价格控制目标”，并把“住房价格控制目标”与行政问责结合起来，对住房保障和稳定房价政策措施落实不到位的，及时约谈责任人，并根据有关规定对相关责任人进行问责。因此，全国608个城市在规定的时限内公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，其余拉萨等49个城市未公布价格，相关责任人将被问责。